Постановлением Правительства Калининградской области от 09.12.2014 № 293 утверждена региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Калининградской области, на 2015-2044 годы. Эта программа содержит перечень многоквартирных домов на территории области, перечень услуг и работ по капремонту общего имущества, а также плановый период проведения капремонта общего имущества в многоквартирных домах.
В соответствии с требованиями п. 3 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ и п.п 3 п. 2 ст. 8 Закона о капремонте Калининградской области региональная программа будет включать в себя плановый срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по каждому виду работ с указанием их в 3-х летних календарных периодах, в течении которых должен быть проведен такой ремонт. Данное требование Федерального закона вступает в силу с 1 января 2017 г., регламентированное в редакции ЖК РФ от 29 июня 2015 г. № 176-ФЗ. Ранее действующая редакция региональной программы с указанием планового периода проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в 3-х десятилетних плановых периодах из утвержденных 30 лет упраздняется.
Действующая редакция региональной программы, а также внесенные изменения в нее размещается на официальном сайте Фонда по адресу:
www.fondgkh39.ru в разделе «Законодательство» вкладка «Программа капитального ремонта».
Ознакомиться со сведениями, по которым сформировалась очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, включенных в региональную программу можно в сети «Internet» по адресу: portal.zkh39.ru - единый портал «Мониторинг Жилищного фонда» Калининградской области или с сайта Фонда рубрика – «Узнай все о своем доме прямо сейчас».
Право выбора способа формирования фонда капитального ремонта принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Способ управления многоквартирным домом не ограничивает собственников помещений в выборе способа формирования фонда капитального ремонта. При любом способе управления домом собственники помещений могут выбрать как способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, так и способ формирования фонда ремонта у регионального оператора.
Но если выбран способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, то выбор лица, которое может быть владельцем специального счета, зависит от способа управления домом.
Собственники помещений в доме, который управляется товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, могут выбрать в качестве владельца специального счета товарищество или жилищный кооператив, а также регионального оператора.
Собственники помещений в многоквартирном доме, который управляется непосредственным способом управления в качестве владельца специального счета могут выбрать только регионального оператора.
При формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, согласно ч. 1 ст. 182 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее-ЖК РФ) и ч. 5 ст. 17 Закона региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой. В соответствии с частью 3 статьи 189 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) представляет собственникам помещений не менее чем за шесть месяцев до наступления года, в течении которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне работ и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.
В соответствии с частью 5 ст. 189 ЖК РФ собственники помещений должны принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, согласно предложению регионального оператора.
Заключение отдельного договора с каждым собственником помещений в многоквартирном доме не предусмотрено действующим законодательством Российской Федерации. В соответствии с Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» статья 181 ЖК РФ – «Формирование фондов капитального ремонта на счете регионального оператора» была изложена в новой редакции. В настоящее время оператор не обязан заключать договор с собственниками помещений в многоквартирном доме. Достаточно того, что в ЖК РФ содержатся положения о правах, обязанностях и ответственности сторон в случае невыполнения своих обязательств.
При формировании фонда капитального ремонта в «общем котле», региональный оператор по письменному запросу любого из собственников помещений представляет информацию о сумме поступивших платежей на счет регионального оператора;
При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, владелец специального счета представляет по требованию любого собственника помещения в многоквартирном доме, предъявленному в письменном виде, в течении 10 календарных дней со дня получения информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке денежных средств на специальном счете, о всех операциях по данному специальному счету.
Способ формирования фонда капитального ремонта в соответствии с ч. 1 ст. 173 ЖК РФ может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений.
- Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете ступает в силу через три месяца после направления региональному оператору решения общего собрания. Владелец специального счета в течении пяти дней после вступления в силу указанного решения перечисляет средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора. В течении пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.
- Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через один месяц после направления региональному оператору решения общего собрания. Владелец специального счета в течении пяти дней после вступления в силу указанного решения перечисляет средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора.
Все многоквартирные дома, введенные в эксплуатацию включаются в региональную программу в ходе ее ежегодной актуализации.
В соответствии с внесенными изменениями в региональный Закон Калининградской области от 26 декабря 2013 г. № 293 «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Калининградской области» от 12 ноября 2015 г. Закон № 472 Калининградской области, согласно ч. 3 ст. 4 обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу при ее актуализации, возникает по истечении трех лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта.
Собственники помещений в многоквартирных домах введенных в эксплуатацию до утверждения первой редакции региональной программы от 09 декабря 2014 года обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт с 01 сентября 2015 года.
Внесение изменений в Жилищный кодекс РФ, дополнение его целой главой по организации системы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах - это, во-первых, признание платы за капремонт обязательной для всех собственников, а во-вторых - создание такого механизма, который позволит проводить капремонт всего жилищного фонда в плановом порядке.
Неприватизированная квартира находится либо в государственной, либо в муниципальной собственности. Жилищный кодекс РФ обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт и его проведение возлагает на собственника жилищного фонда.
Согласно статье 189 Жилищного кодекса Российской Федерации проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Данное решение может быть принято по предложению лица, осуществляющего управление домом; - регионального оператора- по собственной инициативе.
Лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляют собственникам помещений многоквартирного дома предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта. Эти предложения должны быть представлены не менее чем за шесть месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с краевой программой капитального ремонта.
Не позднее чем через три месяца с момента получения предложений собственники помещений в многоквартирном доме обязаны их рассмотреть и принять на общем собрании решение, которым должны быть определены или утверждены:
1)перечень работ по капитальному ремонту;
2)смета расходов на капитальный ремонт.
3)сроки проведения капитального ремонта;
4) источники финансирования капитального ремонта.
Если в установленный срок собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора.
Частью 1 статьи 169 Жилищного кодекса РФ для собственников помещений в многоквартирном доме установлена обязанность уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Жилищного кодекса Российской Федерации минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории области устанавливается Правительством Калининградской области.. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт в 2017 году составляет 5 руб. 90 коп.
Фонд капитального ремонта - взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете (статья 170 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Статьей 170 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено 2 способа формирования фонда капитального ремонта:
1) на специальном счете;
2) на счете регионального оператора.
Владельцем специального счета в соответствии со статьей 175 Жилищного кодекса Российской Федерации может быть:
1) товарищество собственников жилья в управлении которого:
- находится один многоквартирный дом;
- несколько многоквартирных домов с общим количеством квартир не более 30, если данные дома расположены на земельных участках имеющих общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;
2) жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющий управление многоквартирным домом;
3) региональный оператор.
В соответствии со статьей 170 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:
1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный постановлением Правительства области.;
2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;
3) сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;
4) владелец специального счета;
5) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет. Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории Калининградской области..
В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует установленным требованиям, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора.
Для выбора способа формирования фонда капитального ремонта необходимо проведение соответствующего общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В повестку общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа формирования фонда капитального ремонта, учитывая требования статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации, должны быть включены следующие вопросы:
1) Выбор одного из способов формирования фонда капитального ремонта:
- формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;
- формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.
Вопросы, включаемые в повестку собрания с указанием, что они рассматриваются только в случае выбора способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете:
2) определение размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
3) определение перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;
4) определение сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Данные сроки не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;
5) определение владельца специального счета;
6) определение кредитной организацией, в которой будет открыт специальный счет.
Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом (часть 3 статьи 169 Жилищного кодекса РФ).. В Калининградской области обязательство по уплате собственниками взносов на проведение капитального ремонта наступает с 1-го сентября 2015 года.
Формирование фонда капитального ремонта может осуществляться только на одном специальном счете.
Специальный счет открывается на имя его владельца и может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей частью, на своем официальном сайте в сети "Интернет".
Расторжение договора специального счета возможно по заявлению владельца специального счета при наличии оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, о замене владельца специального счета или кредитной организации при условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Операции по перечислению со специального счета денежных средств, операции по списанию со специального счета денежных средств в счет возврата кредитов, займов и на уплату процентов по кредитам, займам, полученным на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, могут осуществляться банком по распоряжению владельца специального счета на основании протоколов общего собрания собственников помещений, содержащих такие решения.
Частью 1 статьи 177 Жилищного кодекса Российской Федерации определен исчерпывающий перечень операций, которые могут осуществляться по специальному счету.
Банк, в котором открыт специальный счет, и владелец специального счета, согласно части 7 данной статьи предоставляют по требованию любого собственника помещения в многоквартирном доме информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете, о всех операциях по данному специальному счету.
Вопросам формирования фонда капитального ремонта на специальном счете посвящена глава 16 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Формирование средств на специальном счете исключает возможность заимствования средств с этого счета на нужды других многоквартирных домов, а также исключает возможность заимствовать с других счетов на нужды этого дома, соответственно собственникам будет необходимо принять решение о привлечении недостающих средств посредством кредитования, либо целевых средств.
Тем собственникам, которые не нашли свой дом в программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Калининградской области, необходимо обратиться в орган местного самоуправления с заявлением на включение многоквартирного дома в программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Калининградской области. Региональная программа капитального ремонта формируется Региональным оператором на основании заявок органов местного самоуправления. Заявка должна включать перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории муниципального образования Калининградской области.
Указанный срок определен с учетом рекомендуемых ВСН межремонтными сроками проведения работ по отдельным конструктивным элементам МКД, возможными решениями региональных и муниципальных органов власти по продлению указанных сроков, а также сроков необходимых для накопления средств, достаточных для проведения работ по капитальному ремонту МКД.
